Nestapa kelas menengah Malaysia: Harga rumah makin tak masuk akal, akankah ada perubahan?

KUALA LUMPUR: Dalam setahun terakhir, Nur Syarah Alya Nizamuddin kian gencar berburu rumah pertamanya. Ia ingin menetap di dekat orang tuanya yang tinggal di Shah Alam, Selangor.

Tumbuh besar di sana, perempuan berusia 27 tahun ini merasa nyaman dan tidak ingin merantau terlalu jauh dari orang tuanya, apalagi karena satu-satunya saudara kandungnya tinggal di luar negeri.

Namun, harga rumah di kawasan Greater Kuala Lumpur, pusat ekonomi Malaysia dengan konsentrasi lapangan kerja tertinggi, seketika meruntuhkan semangatnya.

Pada 2025, harga median rumah di Kuala Lumpur dan Selangor masing-masing mencapai RM560.000 (Rp2,4 miliar) dan RM470.000 (Rp2 miliar) naik 7 persen dan 4,4 persen dibanding tahun sebelumnya, menurut data resmi. Lonjakan ini jauh lebih tinggi dibandingkan kenaikan 1,6 persen dan 0,4 persen pada tahun 2024.

Pemerintah federal Malaysia sendiri menetapkan batas harga rumah terjangkau maksimal di angka RM300.000 (Rp1,2 miliar).

"Melihat harga properti, saya bertanya-tanya, 'Kapan saya bisa punya rumah sendiri? Apa saya harus jadi bos atau manajer dulu?'" tutur Syarah, yang berprofesi sebagai asisten administrasi di industri medis, kepada CNA.

Syarah akhirnya membatasi pencariannya hanya pada skema pemerintah yang mencadangkan rumah murah bagi penghasilan di bawah ambang batas tertentu, karena itulah satu-satunya opsi yang masuk dalam anggarannya.

Pada bulan Desember, Syarah membeli unit baru di Shah Alam seharga RM290.000 (Rp1,2 miliar) di bawah skema Rumah Selangorku, yang hanya terbuka bagi pembeli dengan pendapatan rumah tangga maksimal RM10.000 (Rp43 juta).

Ia mencicil pinjaman tersebut seorang diri dan berencana untuk segera menikah. Cicilan bulanan tersebut menyita sekitar 30 persen dari gaji bulanannya.

Apartemen barunya, yang diperkirakan rampung pada kuartal keempat tahun 2028, berjarak sekitar 30 menit berkendara dari pusat kota Kuala Lumpur jika kondisi jalanan lancar.

"Inisiatif perumahan terjangkau dari pemerintah membantu kami memiliki properti, tapi seharusnya lebih dari ini," ujarnya, seraya mendesak peninjauan kembali apakah pasar perumahan di kota-kota besar benar-benar ditujukan untuk warga Malaysia atau justru untuk orang asing.

"Bagi saya, rentang harga di Kuala Lumpur terlalu tinggi; tidak cocok untuk kami yang punya pekerjaan biasa. Itulah alasan saya merasa membeli properti di Malaysia sangat mahal."

Menurut data resmi, hunian di Malaysia masuk kategori "sangat tidak terjangkau" sejak 2014, ketika median harga rumah di negara tersebut hampir lima kali lipat dari median pendapatan tahunan rumah tangga.

Rasio harga rumah terhadap pendapatan, atau median multiple, adalah metode yang direkomendasikan oleh Bank Dunia dan PBB untuk mengukur keterjangkauan hunian. Harga rumah dianggap terjangkau jika angkanya tiga kali atau di bawah pendapatan rumah tangga.

Satu dekade berlalu, pada 2024, hunian di Malaysia menjadi sedikit lebih terjangkau ketika skor median multiple turun dari 4,9 ke 4,2, meskipun skor ini tetap berada dalam kategori "sangat tidak terjangkau".

Pada 26 Februari, Senator Michael Mujah Lihan mengatakan di majelis tinggi parlemen Malaysia bahwa harga properti di kota-kota besar di seluruh negara itu telah melonjak ke level yang semakin tidak terjangkau.

"Meskipun biaya konstruksi dan nilai properti meningkat, pertumbuhan upah rata-rata tidak mampu mengimbanginya," ujarnya, seraya meminta pemerintah menerapkan kontrol harga yang lebih kuat dan insentif pajak yang lebih tepat sasaran.

Sebulan sebelumnya, Anggota Parlemen Parit Muhammad Ismi Mat Taib mempertanyakan bagaimana langkah pemerintah mengatasi tingginya harga rumah yang, menurutnya, menjadi beban bagi pembeli rumah pertama.

Para pakar menilai harga rumah tetap tidak terjangkau karena pertumbuhan pendapatan yang lamban, tenor pinjaman yang lebih panjang, serta kenaikan biaya bagi pengembang. Para pengembang ini pada gilirannya mematok harga rumah lebih tinggi demi margin keuntungan yang lebih besar.

Meskipun ada sedikit peningkatan dalam keterjangkauan, pakar memperingatkan bahwa harga yang terus-menerus tinggi membuat harga rumah berada di luar jangkauan banyak warga Malaysia, dan berkontribusi pada meningkatnya pangsa kredit perumahan dalam utang rumah tangga.

"Hampir mustahil bagi pembeli pertama untuk membeli properti di lokasi pusat, terutama di daerah perkotaan," kata Tan Wee Tiam, direktur eksekutif Olive Tree Property Consultants, kepada CNA.

"Kami cenderung berpendapat bahwa beberapa bentuk subsidi harga tanah (dari pemerintah) sangat penting untuk menurunkan biaya pengembangan dan harga rumah yang terjangkau."

PERAN PEMERITAH SUDAH CUKUP?

Menyadari bahwa hunian di pasar terbuka sulit dijangkau oleh sebagian warga Malaysia, pemerintah federal dan negara bagian memperkenalkan beberapa skema perumahan untuk membantu kelompok pendapatan 40 persen terbawah (B40) dan 40 persen menengah (M40).

Kedua skema ini memiliki kriteria kelayakan yang mencakup kewarganegaraan dan pendapatan rumah tangga, serta menawarkan hunian dengan harga maksimal di kisaran RM300.000 (Rp1,2 miliar) dengan model pembiayaan hibrida, termasuk kemungkinan sewa-beli (rent-to-own).

Skema pemerintah federal meliputi PR1MA, yakni perusahaan milik pemerintah membangun rumah terjangkau di seluruh penjuru Malaysia, baik secara langsung maupun melalui kerja sama sukarela dengan pengembang swasta. Harganya berkisar antara RM150.000 (Rp646 juta) hingga lebih dari RM500.000 (Rp2,1 miliar), tergantung lokasi dan proyek.

Residensi Wilayah merupakan skema perumahan terjangkau lainnya  dari pemerintah federal yang dirancang bagi warga Malaysia yang bekerja di wilayah federal, yakni Kuala Lumpur, Putrajaya, dan Labuan. Harganya berkisar dari RM200.000 (Rp862 juta) hingga lebih dari RM400.000 (Rp1,7 miliar).

Pemerintah negara bagian, yang memiliki otoritas penuh atas lahan mereka, mempunyai skema perumahan terjangkau masing-masing.

Namun, berbeda dengan pemerintah federal, pemerintah negara bagian, yang memiliki lebih banyak kendala finansial dan kapasitas, tidak membangun rumah terjangkau secara langsung di bawah skema ini. Sebagai gantinya, mereka memberlakukan persyaratan bagi pengembang swasta untuk menyertakan setidaknya 30 persen hunian terjangkau dalam setiap proyek.

Salah satu contohnya adalah Rumah Selangorku di Selangor, skema yang dipilih oleh Syarah, yang menawarkan hunian dengan harga mulai dari RM240.000 (Rp1 miliar) hingga lebih dari RM350.000 (Rp1,5 miliar).

Contoh lainnya adalah Rumah Mampu Milik di Johor yang menawarkan empat tingkatan perumahan terjangkau, dengan tingkat tertinggi untuk pendapatan rumah tangga di angka RM10.000 (Rp43 juta) untuk rumah seharga antara RM250.000 (Rp1 miliar) dan RM300.000 (Rp1,2 miliar).

Meskipun para pekar menyambut baik langkah pemerintah federal untuk menjaga keterjangkauan rumah, termasuk penghapusan bea materai dan jaminan kredit, mereka menilai pemerintah negara bagian harus berhenti mengandalkan pengembang untuk menanggung biaya pembangunan rumah murah.

Hal ini dikarenakan pengembang akhirnya membebankan harga lebih tinggi pada unit di pasar terbuka, demi menutupi biaya proyek pembangunan hunian terjangkau mereka. Pakar menyebut praktik subsidi silang ini justru mengerek harga properti secara keseluruhan.

Sebaliknya, pemerintah negara bagian seharusnya mengalokasikan lahan untuk perumahan terjangkau agar dapat dijual murah kepada pengembang dengan menghapus biaya kepatuhan terkait, ujar Siva Shanker, direktur di konsultan properti internasional Rahim and Co. Biaya kepatuhan merupakan total pengeluaran yang dikeluarkan bisnis untuk mematuhi hukum, peraturan, dan standar industri.

"Pengembang adalah kapitalis, tugasnya adalah menghasilkan laba bagi pemangku kepentingan, bukan menyediakan kesejahteraan. Kesejahteraan harus disediakan oleh negara," katanya kepada CNA.

Siva menyoroti bagaimana beberapa pengembang mungkin memilih untuk membangun perumahan terjangkau negara bagian di lokasi yang jauh dari pusat kota, di mana harga tanah lebih murah, sehingga sulit menarik pembeli bahkan di segmen kelas bawah tersebut.

Artinya, rumah terjangkau berpotensi dibangun di lokasi yang tidak sesuai atau tempat dengan fasilitas dan konektivitas yang buruk, sehingga terjadi ketidaksesuaian antara permintaan dan penawaran, dan membiarkan rumah-rumah tersebut kosong.

Pada tahun 2025, rumah dengan harga di bawah RM300.000 (Rp1,2 miliar) mencakup porsi terbesar (37,7 persen) dari unit selesai bangun yang tidak terjual.

"Unit yang (layak) dibeli akan terus-menerus tidak terjangkau selamanya," kata Siva.

"Kondisi ini menjadi lingkaran setan, dan akan terus berlanjut jika kita tidak segera menyelesaikannya."

Namun, pemerintah memperingatkan bahwa mereka harus "menjaga keseimbangan" saat melakukan intervensi kontrol harga, karena pemilik rumah yang ada saat ini tidak ingin harga properti mereka turun.

Dalam diskusi panel mengenai reformasi perumahan di Malaysia Economic Forum pada bulan Februari 2026, Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Nga Kor Ming menegaskan bahwa pemerintah Malaysia ingin memastikan harga rumah terapresiasi pada tingkat yang "sehat".

"Tidak mungkin terus mengontrol harga dan memastikan harga tidak akan naik, karena kita bukan ekonomi komunis atau sosialis murni," ujarnya.

"Sebagai pemerintah, tugas utama kami adalah memastikan harga tidak menjadi spekulasi tinggi. Pada saat yang sama, pendapatan masyarakat harus meningkat secara perlahan namun stabil."

Inilah alasan mengapa Perdana Menteri Anwar Ibrahim memprioritaskan upaya menarik perdagangan dan investasi dalam perjalanan luar negerinya, tambah Nga.

Malaysia menarik investasi asing senilai RM207,1 miliar pada tahun 2025, meningkat 20,9 persen dari tahun sebelumnya, kata Anwar pada bulan Maret.

"Ketika kita menarik lebih banyak investasi asing langsung, kita menarik lebih banyak perusahaan multinasional, mereka akan menawarkan pekerjaan dengan pendapatan tinggi. Jadi ketika pendapatan tinggi... perumahan akan lebih terjangkau," kata Nga.

Namun, laporan tahun 2024 oleh Khazanah Research Institute (KRI) mengungkapkan bahwa kenaikan pesat hunian yang tidak terjangkau di kota-kota di Malaysia bukan murni masalah stagnasi upah.

"Hal ini karena berapapun kenaikan upah, bahkan dengan intervensi upah minimum, secara realistis tidak dapat mengimbangi percepatan kenaikan harga rumah di Malaysia," tulis peneliti KRI Theebalakshmi Kunasekaran.

Kepada CNA, Theebalakshmi mengungkapkan bahwa mengatasi keterjangkauan perumahan memerlukan pendekatan reformasi struktural yang lebih luas. Ia menyoroti kurangnya data komprehensif, seperti data pendapatan atau kebutuhan penduduk lokal, untuk menganalisis dinamika pasar perumahan di tingkat lokal secara efektif.

"Di Malaysia, lembaga perumahan pemerintah negara bagian tidak mengumpulkan atau menggunakan data rumah tangga secara berkala (jika memang data tersebut terbuka bagi lembaga-lembaga ini) untuk memantau permintaan perumahan di daerah mereka," katanya.

"Keterbatasan ini dapat menyebabkan kelebihan pasokan unit perumahan yang tidak sesuai dengan kebutuhan penduduk atau, sebaliknya, pasokan unit perumahan yang tidak memadai untuk memenuhi permintaan, yang berujung pada ketidaksesuaian antara permintaan dan penawaran."

Muhammad Najib Razali, profesor madya ekonomi properti di Universiti Teknologi Malaysia (UTM), mengatakan bahwa keterjangkauan bukan hanya soal harga di atas kertas, tetapi juga kedekatan dengan tempat kerja, transportasi yang andal, dan layanan publik.

Di kota-kota seperti London dan Sydney, studi menunjukkan bahwa rumah murah di area tertentu mengalami tingkat serapan yang lemah karena akses ke lapangan kerja dan jarak tempuh komuter merupakan faktor yang lebih penting.

"Pemerintah memainkan peran kritis dalam menggeser kebijakan dari definisi umum berbasis harga menuju strategi yang terkait dengan pendapatan dan sensitif terhadap lokasi yang mencerminkan kapasitas penghasilan lokal," kata Najib kepada CNA.

"Menyederhanakan persetujuan perencanaan, mengurangi penundaan regulasi, dan mengoordinasikan penyediaan infrastruktur dapat menurunkan biaya pembangunan dan mendorong pasokan di lokasi yang lebih mudah diakses."

Tan dari Olive Tree menyarankan pembentukan satu otoritas federal tunggal untuk mengelola "seluruh siklus" perumahan terjangkau demi mencapai skala ekonomi yang nyata, contohnya seperti Housing and Development Board (HDB) di Singapura.

Otoritas ini akan mengawasi akuisisi atau pengalihan lahan serta konstruksi dan penjualan rumah terjangkau, katanya.

"Alih-alih mengandalkan pengembang swasta untuk mencari lahan, pemerintah bisa melepaskan lahan milik negara khusus untuk pembangunan perumahan terjangkau yang berada dekat dengan pengembangan berbasis transit (TOD) dan fasilitas publik lainnya," tambahnya.

"Ini menghilangkan variabel 'biaya lahan', sehingga memungkinkan harga bergerak menuju ambang batas yang lebih terjangkau."

Kembali ke diskusi panel pada bulan Februari, Nga mengatakan bahwa meskipun ide otoritas tunggal tampak "bagus di atas kertas", ia menekankan bahwa Malaysia "bukanlah republik pulau", melainkan sebuah federasi dengan tiga tingkatan pemerintah: federal, negara bagian, dan pemerintah daerah.

Mengingat kekuasaan pemerintah negara bagian atas urusan lahan, sang menteri mengatakan bahwa Dewan Perumahan Terjangkau Nasional, yang dipimpin oleh PM Anwar, menjalin komunikasi dengan semua negara bagian untuk memastikan kebijakan perumahan yang "konsisten" di seluruh negeri.

CNA sudah menghubungi kantor Nga untuk komentar lebih lanjut mengenai keterjangkauan rumah-rumah di Malaysia.

Daniel Subramaniam, yang membeli rumah pertamanya pada tahun 2021, berupa unit apartemen bekas di Petaling Jaya, Selangor seharga RM490.000, mengungkapkan bahwa dia "beruntung" karena memiliki penghasilan yang cukup untuk membelinya saat itu.

"Saat ini, pengeluaran perumahan mencakup cicilan, pajak, dan biaya kondominium mencapai sekitar 40 persen dari gaji bersih saya," ujar konsultan manajemen berusia 31 tahun tersebut kepada CNA.

"Saya bisa membayangkan betapa jauh lebih sulitnya bagi mereka yang berpenghasilan lebih rendah, dan saya rasa upah rata-rata juga lebih rendah."

Namun, Daniel merasa kemampuan pemerintah terbatas dalam hal mengontrol harga rumah.

"Semuanya tetap tunduk pada harga pasar yang ditetapkan pengembang. Dan saya tidak yakin harga bisa turun jika proyek-proyek baru tetap habis terjual dan banyak yang menjadikannya investasi," tambahnya.

PERAN PENGEMBANG

Theebalakshmi dari KRI menyerukan agar para pengembang memainkan "peran yang lebih kuat" dengan membangun rumah terjangkau yang sesuai dengan preferensi rumah tangga saat ini, dan secara realistis dapat dibeli, sembari tetap memastikan standar kualitas yang "layak dan memadai".

Ia mengutip data yang menunjukkan bahwa pasokan perumahan justru "cenderung" ke arah hunian kelas atas: Unit rumah baru yang diluncurkan dengan harga RM500.000 (Rp2,1 miliar) ke atas mencakup 39 persen dari total peluncuran pada tahun 2023. Proporsi ini meningkat menjadi 41 persen pada 2024 sebelum turun tipis ke angka 40 persen pada 2025.

"Sangat mungkin tren pasokan hunian mewah ini lebih menonjol di kawasan perkotaan, di mana peluang kerja terkonsentrasi," ujarnya.

Bahkan sebelum konstruksi dimulai, pengembang dihadapkan pada "biaya besar" terkait akuisisi lahan, penyediaan infrastruktur, persyaratan kepatuhan, dan pembiayaan, sebagaimana digarisbawahi oleh Najib dari UTM.

"Analisis industri sering menunjukkan bahwa biaya lahan dan biaya pembangunan terkait dapat mencakup porsi yang substansial dari total nilai proyek, terutama di wilayah perkotaan seperti Greater Kuala Lumpur di mana paling banyak permintaan," katanya.

"Biaya struktural ini membatasi seberapa rendah harga bisa ditekan tanpa memengaruhi kelayakan proyek. Inilah alasan pengembang swasta cenderung fokus pada segmen pasar menengah kecuali jika didukung oleh insentif atau reformasi perencanaan."

Namun, Nor Iza Ishak, yang membeli rumah pertamanya, sebuah apartemen baru seharga hampir RM400.000 (Rp1,7 miliar) di Sentul, Kuala Lumpur, empat tahun lalu, mempertanyakan apakah pengembang benar-benar berhasil menyasar pembeli berpenghasilan tinggi.

Perempuan berusia 37 tahun yang bekerja sebagai sekretaris ini mencatat bahwa ia secara pribadi melihat beberapa unit yang lebih mahal di daerah tempat tinggalnya tetap kosong tak berpenghuni.

Pada tahun 2025, rumah dengan harga di atas RM500.001 (Rp2,1 miliar) menjadi porsi terbesar kedua (34,7 persen) dari unit selesai bangun yang tidak terjual. Hal ini mengindikasikan bahwa unit yang lebih mahal pun tidak lantas laris manis di pasaran.

"Jika pemerintah ingin mendorong generasi muda untuk membeli rumah pertama mereka, maka harus benar-benar memperhatikan harga rumah dan keterjangkauannya," kata Iza.

"Sebab, meskipun banyak rumah terbangun tetapi dengan harga yang sangat tinggi, apa yang diharapkan dari generasi muda yang pendapatannya tidak sebanding dengan harga tersebut?"

Theebalakshmi mendorong pengembang untuk mengurangi ketidaksesuaian antara permintaan dan penawaran dengan melakukan studi kelayakan yang tepat.

Hal ini guna memastikan bahwa rumah dibangun pada harga dan standar bangunan yang sesuai, dengan lokasi yang baik, dan tetap berada dalam ambang batas keterjangkauan masyarakat setempat di daerah tersebut, katanya.

Najib mendesak pengembang untuk mengadopsi teknologi konstruksi yang hemat biaya, desain yang terstandardisasi, dan riset pasar yang lebih baik guna menyelaraskan produk dengan tren pembentukan rumah tangga yang sebenarnya, alih-alih sekadar mengikuti permintaan spekulatif.

Menteri Perumahan, Nga, menyatakan dalam diskusi panel tersebut bahwa ia selalu menyarankan pengembang untuk melakukan studi kelayakan dan menekan biaya bangunan melalui teknologi seperti Industrialised Building Systems (IBS).

IBS merupakan teknik konstruksi di Malaysia di mana berbagai komponen bangunan diproduksi dalam lingkungan yang terkendali, baik di lokasi maupun di luar lokasi, sebelum kemudian diangkut dan dirakit dengan pekerjaan lapangan yang minimal.

"Untuk memastikan pabrik IBS dapat berkelanjutan, pengembang perlu memproduksi sekitar 20.000 unit per tahun agar investasi mereka layak secara komersial," kata Nga.

"Oleh karena itu, (kementerian saya) akan menjajaki modus operandi baru, yakni saya ingin menghubungkan beberapa pengembang untuk bersama-sama mendukung pabrik IBS, guna menekan biaya dan menjadikannya lebih terjangkau."

Asosiasi Pengembang Perumahan dan Properti Malaysia (REHDA) mengatakan kepada CNA bahwa biaya konstruksi hanyalah satu komponen "di antara banyak komponen lainnya" yang membentuk biaya pembangunan.

"Biaya tersebut juga mencakup biaya tenaga kerja termasuk upah, biaya lahan, dan biaya kepatuhan; yang terakhir ini jumlahnya bisa sangat mahal," kata Presiden REHDA, Ho Hon Sang.

Pengembang menaikkan harga rumah setelah melalui "pertimbangan matang" terhadap berbagai faktor, seperti kenaikan biaya pembangunan dan subsidi silang, tetapi hal ini berisiko menjauhkan calon pembeli, katanya.

"Untuk mengatasi hal ini, banyak pengembang mengambil keputusan untuk menurunkan margin keuntungan mereka, tetapi tidak semua pengembang mampu melakukan ini, mengingat banyak dari mereka adalah UKM (usaha kecil dan menengah)," kata Ho.

"Kami khawatir langkah ini tidak sepenuhnya layak dalam jangka panjang karena secara historis, biaya pembangunan akan terus meningkat."

Ho berharap kebijakan umum yang mewajibkan pengembang menyertakan setidaknya 30 persen hunian terjangkau untuk semua proyek dapat dihapuskan. Ia menekankan bahwa rumah terjangkau sering kali dijual dengan harga yang lebih rendah daripada biaya pembangunannya.

"Meskipun kami memuji upaya perumahan terjangkau dari pemerintah, praktik kuota perumahan terjangkau secara menyeluruh di lokasi yang sama dengan unit residensial pasar bebas milik pengembang justru menghambat pengembang dalam mengoptimalkan sumber daya mereka untuk melayani masyarakat dengan lebih baik," katanya.

"Pengambilalihan penuh perumahan terjangkau oleh pemerintah" akan memungkinkan pendekatan kebijakan yang lebih berbasis data, menghilangkan kebutuhan pengembang untuk melakukan subsidi silang, dan "sangat mungkin" memicu harga rumah yang lebih rendah di pasar bebas, kata Ho.

"Di saat yang sama, hal ini akan memberikan kebebasan lebih bagi pengembang dalam membangun rumah yang benar-benar dibutuhkan masyarakat di lokasi yang tepat, berdasarkan model penawaran dan permintaan," katanya.

"Ini kemudian akan memungkinkan pembeli untuk dapat memilih rumah yang harganya sesuai dengan tingkat kemampuan finansial mereka."

Ho juga mendesak lembaga keuangan untuk menawarkan "insentif pembiayaan yang komprehensif" kepada seluruh segmen masyarakat, termasuk mereka yang berpenghasilan terendah dan pekerja gig economy yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk opsi pembiayaan yang ada saat ini.

"Jika seluruh pemangku kepentingan industri memainkan peran mereka... saya yakin tingkat keterjangkauan akan jauh lebih baik daripada sekarang," tambahnya.

SAATNYA MEMBATASI TENOR KPR?

Terlepas dari upaya tersebut, Theebalakshmi dari KRI menyoroti masalah "pembiayaan mudah" yang justru turut memicu tingginya harga rumah.

"Meskipun permintaan akan hunian tetap tinggi, pertumbuhan pendapatan yang moderat tidaklah cukup untuk menutup celah keterjangkauan, yang semakin diperlebar oleh ketergantungan pada kredit pemilikan rumah (KPR)," ujarnya.

Theebalakshmi menambahkan bahwa meskipun harga rumah tumbuh pesat, berbagai langkah pembiayaan yang inovatif, seperti tenor pinjaman yang lebih panjang dan rasio loan-to-value yang lebih tinggi telah membuat harga rumah mahal menjadi "lebih mudah diakses dan tampak seolah-olah terjangkau".

Di Malaysia, tenor KPR dapat mencapai hingga 35 tahun.

Dalam diskusi panel mengenai reformasi perumahan bulan lalu, CEO grup MBSB Bank, Rafe Haneef, menyebutkan perlunya meninjau kembali model ekonomi Malaysia yang sudah lama mapan, yang mendorong pertumbuhan berdasarkan konsumsi swasta.

Hal ini berarti berpotensi menetapkan batas maksimal pada tenor KPR sehingga harga tanah, yang menjadi kontributor utama tingginya harga rumah, dapat melakukan "koreksi" dengan sendirinya, jelasnya.

Sebab, tenor pinjaman yang lebih pendek akan memengaruhi kelayakan penjualan dan, pada gilirannya, memengaruhi seberapa besar keberanian pengembang dalam membayar harga lahan, tambahnya.

"Berapa tenor yang ideal? Apakah 25 tahun? Apakah 30 tahun? Di sinilah bank perlu bekerja sama dengan pemerintah untuk menemukan keseimbangan yang tepat agar harga (tanah) tidak terlalu tinggi atau terlalu rendah," tambah Rafe.

"Jika kita memberlakukan batas pada pembiayaan mobil dan pembiayaan pribadi, bukankah seharusnya kita juga menetapkan batas pada pembiayaan rumah? Namun, kebijakan ini harus dibuat dengan hati-hati, karena jika kita menetapkan batas, harga rumah yang sudah ada saat ini mungkin akan turun."

Najib dari UTM mengusulkan kerangka kerja pembiayaan hibrida yang lebih berkelanjutan, menggabungkan keuangan syariah, keuangan mikro, obligasi sukuk hijau, dan kemitraan pemerintah-swasta di bawah satu otoritas pembiayaan perumahan tunggal.

Obligasi sukuk adalah obligasi syariah yang merepresentasikan kepemilikan atas aset berwujud, layanan, atau proyek, dan bukan sebagai kewajiban utang.

Kerangka pembiayaan ini akan memperkenalkan mekanisme koordinasi moneter, termasuk pembatasan suku bunga, pembayaran cicilan sesuai pendapatan (income-contingent repayments), dan jendela likuiditas, guna menstabilkan keterjangkauan terhadap gejolak makro-finansial, tulis Najib dalam studi tahun 2025.

"Ketika pasokan, pembiayaan, dan kebijakan selaras dengan kondisi permintaan yang nyata, hasil keterjangkauan akan membaik dengan cara yang lebih berkelanjutan, ketimbang hanya melalui subsidi (pemerintah) semata," tuturnya kepada CNA.

Quek Yew Aun, yang bersama istrinya membeli rumah tapak resale seharga RM700.000 (Rp3 miliar) di Petaling Jaya, Selangor pada tahun 2021, berpendapat bahwa keterjangkauan bergantung pada apa yang dicari oleh pembeli dan apa yang sanggup mereka kompromikan.

Pegawai negeri sipil berusia 34 tahun ini mengaku mengenal sejumlah rekan yang tidak keberatan tinggal lebih jauh dari pusat kota karena mereka bekerja dari rumah, atau membeli rumah di pinggiran kota untuk disewakan, sementara mereka sendiri menyewa tempat di pusat kota.

"Dibandingkan sebelum COVID-19, pinjaman properti memiliki bunga yang lebih baik, dan kebijakan yang diterapkan pemerintah, misalnya pembebasan bea materai, sangat membantu bagi pembeli rumah pertama," katanya kepada CNA.

"Saya hanya merasa orang-orang yang mencari rumah terjangkau akan semakin sulit mendapatkannya di Malaysia, karena upah tidak meningkat cukup cepat, dan saya rasa di kalangan populasi umum, orang-orang masih merasa nyaman dengan menyewa."

Catatan editor: Versi sebelumnya dari artikel ini menyematkan kutipan kepada CEO Olive Tree Property Consultants, Samuel Tan. Kutipan tersebut seharusnya disematkan kepada direktur eksekutif firma tersebut, Tan Wee Tiam. Kami memohon maaf atas kekeliruan tersebut.