Penipuan, bisnis ilegal jadi hambatan baru bagi kebangkitan Forest City di Johor

ISKANDAR PUTERI, Johor: Di balik pintu tanpa papan nama sebuah ruko di kawasan komersial Forest City yang sepi, empat pelanggan sibuk mengetuk layar tablet, memainkan gim seperti mesin slot.

Seorang pria berwajah tegas berjaga di pintu masuk, matanya mengawasi sekeliling.

Pelanggan bisa memasang taruhan mulai sekitar RM20 (sekitar Rp87.000). Alih-alih menyerahkan uang tunai, mereka membeli kredit judi menggunakan dompet digital Touch ’n Go Malaysia. Mereka kemudian diberi tablet dari balik meja yang sudah dilengkapi gim slot.

“Sebagian besar pelanggan kami orang asing. Banyak yang bermain berjam-jam dan biasanya beberapa kali mengisi ulang kredit,” kata perempuan yang menjaga meja. Menurutnya, banyak dari mereka adalah pekerja yang tinggal di Forest City.

Praktik perjudian yang didapati CNA dalam kunjungan baru-baru ini merupakan satu dari sejumlah aktivitas meragukan atau kontroversial yang bermunculan di kawasan luas tersebut ketika Forest City berupaya meninggalkan reputasinya sebagai “kota hantu”.

Forest City, megaproyek senilai US$100 miliar di ujung barat daya Semenanjung Malaysia, terdiri dari apartemen bertingkat tinggi, rumah tapak, dan vila yang diselingi deretan ruko komersial.

Pada Juli, polisi Johor menangkap 335 orang dalam penggerebekan terhadap dugaan operasi penipuan daring di sana.

Polisi menyita komputer dan ponsel serta mengatakan sindikat tersebut menjalankan berbagai modus, termasuk investasi mata uang kripto palsu dan penipuan asmara yang menyasar korban di luar negeri.

Pada bulan yang sama, pihak berwenang memerintahkan Network School, komunitas bagi pengusaha teknologi dan nomaden digital, menghentikan operasinya setelah menemukan pelanggaran ketentuan perizinan dan peruntukan tempat.

Warga, pemilik properti, dan para pakar mengatakan kepada CNA bahwa rentetan kasus tersebut menjadi hambatan baru bagi Forest City dalam memperbaiki citra dan menarik investasi.

Kawasan ini berupaya mengubah citranya menjadi tujuan investasi, dengan status Zona Keuangan Khusus (SFZ) sebagai tumpuan.

SFZ diperkirakan melampaui target investasi RM2 miliar tahun ini setelah menerima lebih dari 250 pertanyaan dari calon investor, termasuk lembaga keuangan, family office, dan perusahaan jasa bisnis.

Kriminolog P Sundramoorthy mengatakan kepada CNA bahwa operasi penipuan dan kasus seperti Network School menimbulkan “dampak reputasi” bagi kawasan tersebut.

“Ini bisa memengaruhi nilai properti, kepercayaan bisnis, pariwisata, keputusan investasi serta kemauan orang untuk tinggal dan bekerja di sana,” kata Sundramoorthy dari Universiti Sains Malaysia.

MENGAPA FOREST CITY RENTAN

Bagi sebagian warga, penggerebekan polisi baru-baru ini memicu kekhawatiran soal kejahatan.

Muhammad Aidi Rashid, yang menyewa apartemen dua kamar tidur di Ataraxia Park di bagian barat daya kawasan tersebut, memasang kamera pengawas (CCTV) di luar pintu dan kunci tambahan setelah mendengar dugaan operasi penipuan di blok-blok sekitar.

“Saya khawatir dengan keselamatan istri karena dia sendirian di rumah saat saya bekerja,” kata Aidi, 33, teknisi di Pelabuhan Tanjung Pelepas yang lokasinya berdekatan.

Agen properti Aqil Amran, yang mengelola apartemen Forest City melalui perusahaan lokal Ceiloz Realty, menuturkan, perusahaannya masih menemukan dugaan operasi penipuan yang melibatkan penyewa bahkan setelah penindakan polisi.

Dalam satu kasus, pemilik apartemen curiga setelah tagihan listrik penyewanya menembus RM1.000 per bulan.

“Saat kami mendatangi unit untuk memeriksa, kami melihat banyak perangkat teknologi untuk aktivitas (dugaan) penipuan. Kami memutus kontrak sewa dan mengusir penyewa,” kata Aqil, seraya menambahkan kasus itu dilaporkan ke polisi.

Sundramoorthy mengatakan, banyaknya properti hunian dan komersial kosong di Forest City bisa membuat kawasan itu rentan terhadap operasi semacam ini. Berdasarkan data Country Garden pada 2023, sebanyak 9.000 orang tinggal di kawasan yang memiliki 28.000 unit hunian tersebut.

“Kondisi ini bisa memberi kesempatan bagi pelaku ilegal untuk menyewa tempat tanpa langsung menarik perhatian,” kata Sundramoorthy.

Lokasi Forest City yang sekitar 10 km dari Tuas Second Link dan dekat dengan Singapura juga bisa menarik bagi jaringan kejahatan transnasional, mengingat negara kota itu merupakan hub penerbangan global.

Penggerebekan pada Juli menegaskan sifat lintas batas operasi tersebut: Polisi mengatakan 332 dari 335 orang yang ditangkap adalah warga asing, mayoritas warga China, sementara sasaran mereka mencakup orang-orang di luar Malaysia.

Tidak semua kontroversi terbaru di Forest City terkait dugaan tindak kriminal.

Network School ditutup karena pelanggaran perizinan dan peruntukan tempat, tetapi konsultan properti berbasis di Johor Samuel Tan mengatakan, kasus itu tetap “memukul citra Forest City di mata publik”.

“Dalam jangka pendek, (kasus Network School dan penggerebekan penipuan) tentu membuat pembeli dan penyewa lebih berhati-hati,” kata Tan, kepala eksekutif Olive Tree Property Consultants.

“Investor ritel dan calon penghuni tentu bersikap hati-hati, sehingga untuk sementara mengurangi pertanyaan awal dan momentum penyewaan.”

MASIH JADI PASAR PEMBELI

Sebelum kontroversi tersebut, Forest City sudah menghadapi pelemahan harga dan minimnya transaksi.

Berdasarkan layanan transaksi properti Datanah, median harga transaksi Forest City antara Juni 2025 dan Juni 2026 sebesar RM547 per kaki persegi (square foot/ sq ft), turun 12 persen dibanding 12 bulan sebelumnya.

Hanya 13 penjualan tercatat antara Juni 2025 dan Juni 2026 di kawasan yang memiliki sedikitnya 28.000 unit hunian itu.

Transaksi terakhir yang tercatat terjadi pada 18 Juni, sebelum penggerebekan kasus penipuan dan polemik Network School.

Namun, para pakar mengingatkan data transaksi bisa terlambat tercatat dan belum cukup bukti untuk mengaitkan tidak adanya penjualan yang tercatat setelah itu dengan kontroversi tersebut.

Pasar properti Forest City memang telah kesulitan selama bertahun-tahun.

Menurut Tan, properti hunian dan komersialnya sejak lama diperdagangkan lebih murah dibanding pasar Johor Bahru secara umum. Menurut Aqil, apartemen tiga kamar tidur di Forest City saat ini bernilai sekitar RM550.000 (sekitar Rp2,4 miliar), dibandingkan lebih dari RM1 juta di Johor Bahru.

“Karena permintaan hunian organik memang sudah lesu, dampak reputasi itu lebih banyak berupa kegaduhan pemberitaan ketimbang kejatuhan drastis nilai aset inti,” kata Tan.

Namun, sebelumnya tumbuh harapan bahwa SFZ dan Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) yang lebih luas dapat memperbaiki prospek Forest City tahun ini.

Kawasan itu masih jelas merupakan pasar pembeli. “Khusus penjualan, permintaan rendah karena banyak pemilik ingin menjual, tetapi pembelinya tidak banyak,” kata Aqil.

Pemilik properti komersial merasakan konsekuensi lain dari kontroversi terbaru: pengawasan yang lebih ketat.

Warga Singapura Justin Ong, 59, yang memiliki ruko di Forest City sebagai investasi, mengatakan, pengelola dan pihak berwenang setempat meminta pelaku usaha menunjukkan izin, dokumen, dan perjanjian sewa resmi setelah kasus Network School.

Ong saat ini menyewakan rukonya secara informal kepada pengelola warung makan dan kini harus menyiapkan dokumen legal untuk diserahkan.

“Ini membuat segalanya lebih merepotkan, dan pelaku usaha akan lebih waspada (untuk memindahkan operasi ke Forest City),” katanya. “Ini juga menambah pekerjaan administratif yang sebelumnya tidak diperlukan.”

Namun, Tan mengatakan, pemeriksaan lebih ketat pada akhirnya bisa menguntungkan Forest City.

“Lembaga keuangan yang sah, family office, dan penyewa korporasi membutuhkan yurisdiksi yang bersih dan diatur dengan baik,” katanya.

“Penerapan protokol perizinan yang ketat memberi sinyal kepada pasar bahwa pihak berwenang serius soal tata kelola.”

CNA telah meminta Country Garden selaku pengembang utama memberikan data tingkat hunian Forest City saat ini dan apakah ada perubahan terbaru dalam permintaan hunian maupun komersial.

CNA juga meminta Country Garden dan polisi Johor menjelaskan langkah untuk mendeteksi dan mencegah aktivitas ilegal, serta meminta polisi memberikan statistik kejahatan yang dilaporkan di Forest City.

APA YANG DIBUTUHKAN UNTUK MENGHIDUPKAN KEMBALI FOREST CITY?

Meski belakangan diterpa pemberitaan negatif, sebagian pemilik properti tetap optimistis.

Investor Singapura Tan Kin Lian, yang memiliki dua apartemen di Forest City, mengatakan, rentetan kasus baru-baru ini hanya sedikit berdampak pada kehidupan sehari-hari warga.

“Kalaupun (operasi) ini menempati sejumlah unit hunian, mereka tidak mengganggu warga lain. Sekarang mereka sudah tidak ada, saya rasa kehidupan akan berjalan seperti sebelumnya,” katanya.

Dia mengakui, nilai propertinya di Forest City telah turun selama bertahun-tahun, tetapi meyakini harga yang relatif rendah serta peluang dari SFZ dan JS-SEZ masih membuka ruang pertumbuhan.

“Harga properti di Forest City kira-kira delapan kali lebih murah dibanding Singapura. Jadi, bagi warga Singapura yang ingin membeli rumah kedua dan tidak mau mengeluarkan terlalu banyak uang ... ini pilihan yang murah,” katanya.

Country Garden secara terbuka mendukung penindakan polisi dan menyerukan kehadiran polisi secara permanen di Forest City.

Munira Mustaffa, direktur eksekutif konsultan keamanan Chasseur Group, mengutarakan, langkah itu bisa mencegah kejahatan, tetapi tidak mengatasi kondisi mendasar yang memungkinkan aktivitas ilegal tumbuh.

Kawasan hunian Forest City dapat diakses pemilik dan penyewa terdaftar dengan kartu akses, serta dijaga petugas keamanan di setiap pintu masuk. Namun, Munira mencatat, sistem tersebut belum cukup untuk mencegah operasi penipuan.

Menurut Munira, pihak berwenang dan pengembang juga harus memperketat kontrol akses dan pengawasan, melibatkan masyarakat serta mencari pemanfaatan legal bagi ruang-ruang kosong.

Sundramoorthy mengusulkan kerangka yang lebih luas dengan melibatkan polisi, otoritas imigrasi dan bea cukai, pemerintah daerah serta pengelola Forest City.

Pemilik dan agen properti juga bisa melaporkan tanda-tanda mencurigakan seperti konsumsi listrik yang sangat tinggi, hunian jangka pendek yang sering berganti, atau jumlah penghuni yang berlebihan.

Di tengah pemberitaan negatif, ada pula sejumlah tanda yang menjanjikan.

Selain ratusan pertanyaan investor mengenai SFZ melalui Invest Malaysia Facilitation Centre Johor, pengusaha Malaysia Jeff Yew pada Agustus dilaporkan mengusulkan menghidupkan kembali bekas lokasi Network School sebagai kampus teknologi dengan pendekatan “Malaysia first”.

“Ini memang alasan kuat untuk tetap optimistis secara hati-hati,” kata Tan.

Menurutnya, melepas label “kota hantu” pada akhirnya membutuhkan bisnis yang sah, lapangan kerja, serta orang-orang yang bersedia tinggal dan bekerja di Forest City dalam jangka panjang.

Bagi warga seperti Aidi, rasa aman adalah titik awal.

“Semoga kalau orang merasa aman, bisnis yang tepat akan bermunculan dan komunitas di sini akan lebih hidup,” katanya.